Overdrachtsbelasting voor woningen blijft 2%, maar wat is een woning?

Als je in de periode van 15 juni 2011 tot 1 juli 2012 een woning koopt, betaal je aan overdrachtsbelasting 2% in plaats van 6% van de waarde. Vorige week werd bekend dat deze regeling permanent verlengd wordt. 

Diverse organisaties, zoals de KNB en de NVM, pleitten al eerder voor duidelijkheid. In dit artikel geef ik een samenvatting van de regeling. In welke gevallen geldt de 2% en wanneer is het toch nog steeds 6%?

 

Maatregelen kabinet

Op 1 juli 2011 werd officieel bekend gemaakt dat de overdrachtsbelasting op woningen tijdelijk wordt verlaagd van 6% tot 2%. Het oorspronkelijke besluit van de staatssecretaris van Financiën  is hier te lezen. Dit gold tot nu toe alleen als je een woning afneemt in de periode vanaf 15 juni 2011 tot 1 juli 2012. Het is bijna 1 juli 2012, zodat de vraag al vaak is gerezen of het tarief voor woningen weer teruggaat naar 6%.

Deze week  werd bekend dat het kabinet in de bezuinigingsplannen de 2%-regeling definitief heeft gemaakt. Deze maatregel is onderdeel van het concept van het Nederlandse Stabiliteitsprogramma 2012 dat minister De Jager van Financiën donderdag bij brief aan de Tweede Kamer heeft gezonden. Dit is de jaarlijkse rapportageverplichting richting de Europese Commissie en de Raad over de stand van zaken met betrekking tot de overheidsfinanciën.

Wat is een woning?

In het besluit wordt onder een woning verstaan: “onroerende zaken die naar hun aard zijn bestemd voor bewoning door particulieren“. Tot de woning behoren ook aanhorigheden zoals garages, schuren, serres, aan- en uitbouwen, tuinhekken en dergelijke die zich bevinden op hetzelfde perceel als de woning. Een garage die tot hetzelfde gebouwencomplex als de woning behoort, wordt ook tot de woning gerekend. Een recreatiewoning valt ook onder de regeling, ook al wordt die niet permanent bewoond.

Maakt het uit wie de woning koopt?

Nee. Het maakt niet uit door wie de woning wordt verkregen; dat kan een consument zijn, maar ook een belegger. Ook maakt het niet uit of de woning na de levering zal worden doorverkocht.

Wat als het pand niet alleen wordt bewoond, maar ook een andere bestemming heeft zoals kantoor of winkel?

Uitgangspunt is dat uitsluitend op de waarde van het deel dat voor particuliere bewoning is bestemd het tarief van 2% wordt toegepast. Dit betekent dat bij een gemengd gebruik er een splitsing gemaakt moet worden tussen het woongedeelte (2%) en de rest van de onroerende zaak (6%).
Als de onroerende zaak qua oppervlakte nagenoeg geheel (90% of meer) bestemd is voor bewoning, kan voor de verkrijging van de gehele onroerende zaak het tarief van 2% worden toegepast.

Voorbeelden van onroerende zaken waarvoor de regeling niet geldt

Niet als woning aan te merken zijn in ieder geval:

  • bedrijfsgebouwen en –ruimtes;
  • afzonderlijke garageboxen;
  • bijkoop van losse grond dat in gebruik komt bij/naast de woning (bijv. stuk tuin overgenomen van de buurman);
  • hotels/pensions;
  • asielzoekerscentra;
  • een onroerende zaak die bestemd is voor gebruik als een verpleeg- of verzorgingsinstelling of ziekenhuis;
  • internaten; en
  • grond bestemd voor woningbouw.

NB: Per 1 januari 2013 is dit punt gewijzigd. Zie dit artikel.

Bouwkavel/woning in aanbouw

Woning in aanbouwDe laatste is een van de meest voorkomende misvattingen: een bouwkavel (zonder woning, die moet nog gebouwd worden) valt onder de 6%, niet onder de 2%. Het gaat erom dat op het tijdstip van de verkrijging (tekenen akte bij de notaris) sprake is van een woning.

De onroerende zaak moet op het moment van de verkrijging wel zijn aan te merken als woning. Een woning waarvan de sloop al begonnen is, is in dit kader geen woning. Daarentegen valt een in aanbouw zijnde woning wel onder het begrip woning. Als de fundering is aangebracht is in dit kader al sprake van een woning.

Meerdere kadastrale percelen of verschillende opstallen?

Overgedragen is een woonhuis met ondergrond alsmede een perceel grond en water. Het perceel grond en water is gelegen bij de woning en maakt onderdeel uit van de tuin van de woning doch heeft wel een eigen kadastraal nummer. Mag voor deze gehele transactie uitgegaan worden van 2% overdrachtsbelasting?

Uitgangspunt is de woning met aanhorigheden op hetzelfde perceel als de woning. Het is geen bezwaar op het geheel toch de maatregel toe te passen onder de volgende omstandigheden:

  • beide verschillende kadastrale percelen grenzen aan elkaar; en
  • beide percelen zijn naar verkeersopvattingen samen te beschouwen als één geheel; en
  • beide percelen zijn tegelijkertijd aan de koper geleverd door dezelfde verkoper.

Dergelijke situaties kunnen nogal verschillend zijn. Denk aan een een villa met rijhal, paardenboxen, stuk bos, etc, allemaal voor privégebruik. Geldt dan voor het geheel 2% of slechts voor het bewoonde gedeelte? Dat zal van het specifieke geval afhangen.

Tip van HWTip van HW

Mocht er twijfel bestaan over de grens tussen 2% en 6%, dan adviseer ik u om vooraf (voordat de akte getekend wordt) overleg met de Belastingdienst te hebben. Dat kan uw notaris voor u regelen. Vraag wel even na of de notaris daar kosten voor rekent.

 

Aanvulling d.d. 9 mei 2012

Op de website van de Belastingdienst is nog het volgende te vinden:

U treft hier een overzicht aan van vragen over de tijdelijke verlaging van het tarief van de overdrachtsbelasting. De vragen zijn gesteld vanuit de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB). U leest in het document ook de reactie van het Ministerie van Financiën op deze vragen.

Lees ook het artikel op de weblog van Ernst Loendersloot, kandidaat-notaris in Maastricht, over het wel of niet nu kopen van een huis: http://www.ntrs.nl/2012/05/07/starters-koop-nu-een-huis-voor-het-te-laat-is/.

Print Friendly, PDF & Email

HW

Ik ben kandidaat-notaris. Daarnaast ben ik actief op het gebied van de sport tennis en kook ik graag. Vastgoed en familierecht zijn mijn specialismen binnen het notariaat. Bij al deze zaken probeer ik Social Media in te zetten.

2 reacties

  1. 10 mei 2012

    […] « Overdrachtsbelasting voor woningen blijft 2%, maar wat is een woning? […]

  2. 25 mei 2012

    […] al schreef ik een artikel over de verlaging van de overdrachtsbelasting voor woningen naar 2%. Deze regeling gold tot 1 juli […]

Geef een reactie

%d bloggers liken dit: