Overdrachtsbelasting. Startersvrijstelling en 2%-tarief: goedkeuringen gepubliceerd!

Sinds 1 januari 2021 zijn de overdrachtsbelasting regels gewijzigd. De tarieven zijn aangepast en voor woningen kun je als starter eenmalig een vrijstelling krijgen. Nu zijn er enkele goedkeuringen van Financiën bekend gemaakt die de praktijk tegemoet komen!

Wat is er veranderd in de overdrachtsbelasting sinds 2021?

Allereerst is het algemene tarief voor de overdrachtsbelasting van 6% naar 8% verhoogd. Voor woningen gold en geldt een verlaagd tarief van 2%. Dit tarief is alleen toe te passen als je als koper ook daadwerkelijk in de woning gaat wonen. En voor starters (tussen de 18 en 35 jaar) die een woning kopen na 2021, geldt eenmalig een vrijstelling. Meer informatie over die wijzigingen kun je in een vorig artikel lezen. Ook zijn er enkele verduidelijkingen geweest, die kun je teruglezen in dit artikel.

Beleidsbesluit ‘Overdrachtsbelasting. Startersvrijstelling en 2%-tarief’ van 29 juni 2021

Op 7 juli 2021 is in de Staatscourant gepubliceerd het Beleidsbesluit ‘Overdrachtsbelasting. Startersvrijstelling en 2%-tarief’ van 29 juni 2021. Daarin zijn enkele goedkeuringen opgenomen voor situaties wanneer iemand een woning koopt.

Onderdeel 2 Beleidsbesluit: onvoorziene omstandigheden en hoofdverblijf

Een van de voorwaarden voor het toepassen van het verlaagd tarief of de startersvrijstelling is dat de koper de woning – anders dan tijdelijk – als hoofdverblijf gaat gebruiken. Je moet er dus zelf gaan wonen.

Soms zijn er onvoorziene omstandigheden waardoor dit niet (direct) mogelijk is. Denk aan een echtscheiding, een koper overlijdt, de woning is afgebrand voordat de koper er kon gaan wonen., etc. In de wet (artikel 15a lid 5 Wet op belastingen van rechtsverkeer) staat dat hiermee rekening gehouden kan worden. Dit betekent dat je het verlaagd tarief of de vrijstelling niet verliest als zo’n onvoorziene omstandigheid zich voordoet. Tot nu toe gold deze tegemoetkoming alleen voor situaties die zich voordoen nà de eigendomsoverdracht van de woning (= na ondertekening leveringsakte bij de notaris).

Vanaf nu geldt de tegemoetkoming ook voor onvoorziene omstandigheden die zich voordoen het moment van het sluiten van de koop, maar vóór de eigendomsoverdracht van de woning. Voorwaarden zijn dan wel: a) dat je als koper wel aantoonbaar het voornemen moet hebben gehad om er daadwerkelijk te gaan wonen en b) dat dit door die omstandigheden redelijkerwijs niet meer kan of zal gebeuren. Op deze goedkeuring moet in de leveringsakte bij de notaris een beroep worden gedaan.

In het beleidsbesluit staat ook een voorbeeld:

A (34 jaar) en B (36 jaar) zijn gehuwd en hebben in december 2020 een koopovereenkomst gesloten voor de aankoop van een woning voor € 400.000. Zij hebben het voornemen deze woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gaan gebruiken. De akte van levering zal op 31 juli 2021 bij de notaris worden verleden. Vóór 31 juli 2021 komt het tot een echtscheiding tussen A en B. Geen van beiden kan in de nieuwe woning gaan wonen (deze gaan ze doorverkopen). De woning wordt op 31 juli 2021 aan A en B, ieder voor de onverdeelde helft, geleverd. Zowel A als B zal de nieuwe woning niet anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaan gebruiken, zodat zij elk voor de verkrijging van hun aandeel in de woning 8% overdrachtsbelasting verschuldigd zijn.

In de notariële akte van levering doet A met toepassing van de goedkeuring bij de verkrijging van de onverdeelde helft van de woning een beroep op de startersvrijstelling en past B, eveneens met toepassing van de goedkeuring, bij de verkrijging van de onverdeelde helft van de woning het 2%-tarief toe. B is € 4.000 (2% van € 200.000) overdrachtsbelasting verschuldigd.

Onderdeel 3 Beleidsbesluit: startersvrijstelling en aankoop van blote eigendom en beperkt recht van een woning op dezelfde dag

Een koper (tussen de 18 en 35 jaar) van een woning kan eenmalig gebruik maken van de startersvrijstelling overdrachtsbelasting. Hij betaalt dan dus geen overdrachtsbelasting. Voorwaarde daarbij is dat de woning een waarde heeft van niet meer dan € 400.000,- (‘de woningwaardegrens’).

Soms koopt een koper evenwel een woning in twee etappes. Hij koopt het beperkte recht (bijv. recht van erfpacht of opstal) van een woning. Daarnaast koopt hij ook de (blote) eigendom van de grond waar de woning op staat. Na die twee verkrijgingen is de koper de volle eigenaar van de woning (het beperkte recht verdwijnt dan door ‘vermenging’). Volgens de letterlijke wettekst kan maar een keer de startersvrijstelling worden gebruikt: of voor het beperkte recht of voor de blote eigendom.

Voor deze situatie geldt nu een goedkeuring: je kunt voor beide verkrijgingen de startersvrijstelling gebruiken, zolang de twee verkrijgingen maar op dezelfde dag plaatsvinden. Daarnaast geldt als voorwaarde dat de waarde van de blote eigendom en de waarde van het beperkte recht samen niet meer is dan de woningwaardegrens.

Ook hiervan is een voorbeeld opgenomen in het Beleidsbesluit:

A (25 jaar) verkrijgt van B op 9 augustus 2021 voor € 240.000 het recht van erfpacht dat is gevestigd op een stuk grond met daarop een woning. Eveneens op 9 augustus 2021 verkrijgt A van C voor € 50.000 de eigendom van dit stuk grond met de woning, bezwaard met het recht van erfpacht (de blote eigendom). A verkrijgt aldus door twee verkrijgingen op dezelfde dag de volle eigendom van de woning met een totale waarde van € 290.000 en gaat deze woning anders dan tijdelijk als hoofdver-blijf gebruiken. De maatstaf van heffing van de beide verkrijgingen tezamen, rekening houdend met artikel 11 WBR, is eveneens € 290.000.

De beide verkrijgingen kunnen in dit geval voor de toepassing van de startersvrijstelling worden aangemerkt als één verkrijging. De totale waarde van de beide verkrijgingen, berekend overeenkomstig het bepaalde in artikel 9, eerste lid, WBR in samenhang met artikel 11 WBR, is in dit voorbeeld gelijk aan de waarde van de woning, zijnde € 290.000. Hiermee wordt niet uitgekomen boven de ten tijde van de verkrijgingen geldende woningwaardegrens van € 400.000. Gesteld dat A de startersvrijstelling niet eerder heeft toegepast, kan hij er in dit geval voor beide verkrijgingen een beroep op doen, mits aan overige voorwaarden voor de goedkeuring wordt voldaan.

Alsnog toepassing verlaagd tarief of startersvrijstelling

Voor aankopen die hebben plaatsgevonden in de periode van 1 januari 2021 tot 8 juli 2021 kan een verzoek om toepassing van de hardheidsclausule worden gedaan. De Staatssecretaris van Financiën beoordeelt dan of het 2%-tarief of de startersvrijstelling alsnog kan worden toegepast. Hoe je dat verzoek doet staat in het Beleidsbesluit.

Print Friendly, PDF & Email

Hans-Willem Heetebrij

Ik ben kandidaat-notaris/partner bij een notariskantoor. Vastgoed en familierecht zijn mijn specialismen binnen het notariaat. Daarnaast ben ik een fan van Social Media.

Geef een reactie

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.

%d bloggers liken dit: