Wat is het gevaar van de sleutelverklaring? (update 2025)

Lees meer: Wat is het gevaar van de sleutelverklaring? (update 2025)

Enige jaren terug heb ik al eens een blogartikel geschreven over de sleutelverklaring of sleutelovereenkomst. Door de wijzigingen in de overdrachtsbelasting in 2021 was het financiële risico daarvan nogal toegenomen. Sinds 2025 hebben we een nieuwe tegemoetkoming, waardoor je toch minder overdrachtsbelasting betaalt!

Lees meer: Wat is het gevaar van de sleutelverklaring? (update 2025)

Wat is een sleutelverklaring?

Het komt soms voor dat een koper de aangekochte woning al in gebruik neemt vóór de eigendomsoverdracht bij de notaris. Dat kan als de verkoper al verhuisd is en de woning dus leeg staat. De koper krijgt al de sleutels om bijvoorbeeld al spullen in de woning op te slaan of alvast te gaan schilderen.

Meestal zal de verkopend makelaar dan een sleutelverklaring of sleutelovereenkomst opstellen. Daarin worden afspraken gemaakt tussen beide partijen. Dat is ook verstandig want als verkoper geef je iemand de beschikking over je woning, terwijl er nog geen koopprijs betaald is door de koper. Daar zitten natuurlijk risico’s aan, bijvoorbeeld als de koper er een puinhoop van maakt. Als de koop dan onverhoopt niet doorgaat (bijv. omdat de koper zijn financiering niet rond krijgt), dan zit je als verkoper met de gebakken peren.

Overdrachtsbelasting bij sleutelverklaring

Bij sleutelverklaring is er soms sprake van een economische eigendomsoverdracht. In dat geval ben je in principe 10,4% overdrachtsbelasting verschuldigd!  Alleen als je een woning koopt, waar je zelf gaat wonen, dan is er de mogelijkheid om het verlaagd tarief van 2% of de startersvrijstelling toe te passen. Je moest eerder wel ook aan de andere voorwaarden voor verlaagd tarief of startervrijstelling voldoen. Zie daarvoor dit blogartikel.

Sinds 2025 is er een nieuwe regeling in de wet gekomen die een uitzondering maakt voor de overdrachtsbelasting bij woningen. Dit wordt niet als economische eigendom gezien.

Wel moet er aan de volgende voorwaarden worden voldaan:

  1. de verkrijging van de juridische eigendom (op grond van de koopovereenkomst) moet plaatsvinden binnen 6 maanden na het daadwerkelijk ingaan van de sleutelovereenkomst;
  2. op de verkrijging van de juridische eigendom van de woning is het verlaagde tarief of de startersvrijstelling van toepassing.

Blijkt op een later moment dat niet (meer) aan de voorwaarden wordt voldaan, dan geldt de uitzondering niet. De goedkeuring werkt ook voor bijvoorbeeld een recht van erfpacht of vruchtgebruik op de woning, en voor (gelijktijdige verkrijging van) tot die woning behorende aanhorigheden.

Voor een volledig overzicht van de risico’s van een sleutelverklaring, zie dit blogartikel. Dat artikel is bijgewerkt met de regeling van 2025.

Hans-Willem Heetebrij

Ik ben notaris/partner bij een notariskantoor. Vastgoed en familierecht zijn mijn specialismen binnen het notariaat. Daarnaast ben ik een fan van Social Media.

Geef een reactie

Deze site gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie gegevens worden verwerkt.