Wat is het gevaar van de sleutelverklaring?

SleutelsMet enige regelmaat komt het voor dat de koper van een woning de sleutel al krijgt voordat de (notariële) eigendomsoverdracht heeft plaatsgevonden. Dan wordt er vaak een sleutelverklaring of sleutelovereenkomst getekend met de verkoper. Maar moet je als verkoper of koper hieraan wel beginnen? In dit artikel leg ik de belangrijkste aandachtspunten uit bij zo’n sleutelverklaring.

Wat is een sleutelverklaring?

Het komt soms voor dat een koper de aangekochte woning al in gebruik neemt vóór de eigendomsoverdracht bij de notaris. Dat kan als de verkoper al verhuisd is en de woning dus leeg staat. De koper krijgt al de sleutels om bijvoorbeeld al spullen in de woning op te slaan of alvast te gaan schilderen.

Meestal zal de verkopend makelaar dan een sleutelverklaring of sleutelovereenkomst opstellen. Daarin worden afspraken gemaakt tussen beide partijen. Dat is ook verstandig want als verkoper geef je iemand de beschikking over je woning, terwijl er nog geen koopprijs betaald is door de koper. Daar zitten natuurlijk risico’s aan, bijvoorbeeld als de koper er een puinhoop van maakt. Als de koop dan onverhoopt niet doorgaat (bijv. omdat de koper zijn financiering niet rond krijgt), dan zit je als verkoper met de gebakken peren.

Wat staat er in een sleutelovereenkomst?

De belangrijkste elementen van een sleutelovereenkomst zijn:

  1. Sleuteloverdracht
    De koper mag de woning al vóór de eigendomsoverdracht in gebruik nemen en krijgt van de verkoper dus toegang (en een sleutel).
  2. Toegestaan gebruik
    In de overeenkomst moet zoveel mogelijk worden vastgelegd welk gebruik door de koper toegestaan is en wat niet. Bijvoorbeeld de koper mag alleen maar schilderen, klein onderhoud doen, een vloer leggen, gordijnen ophangen, etc.
  3. Inspectie
    Op de datum dat de koper de sleutel krijgt, moet de normale inspectie/bezichtiging van de woning ook al plaatsvinden. Daarbij wordt geconstateerd of de woning in de staat is die in de koopovereenkomst is afgesproken en worden de meterstanden (gas, water en elektriciteit) opgenomen. (Normaal gesproken gebeurt de inspectie pas op de dag van de eigendomsoverdracht, voordat partijen naar de notaris gaan.)
  4. Lasten van de woning
    Vanaf de datum van de sleuteloverdracht komen de lasten van de woning voor de rekening van de koper. Dit zijn zowel de gebruikslasten (gas, water en elektriciteit) als de eigenaarslasten (onroerende zaakbelasting, waterschapslasten).
  5. Risico van de woning
    Vanaf de datum van sleuteloverdracht gaat het risico van de woning over op de koper. Met risico wordt bijvoorbeeld bedoeld schade als gevolg van brand. Dit betekent dat de koper op dat moment de woning al moet verzekeren (opstal- of brandverzekering). Daarnaast houdt de verkoper de woning vaak ook nog verzekerd voor het geval de verzekeringsmaatschappij van de koper de schade niet uitkeert.
  6. Definitie koop
    Vanaf de datum van sleuteloverdracht vervallen alle voorbehouden, zoals het financieringsvoorbehoud, en is de koopovereenkomst definitief. Geen van partijen kan dus nog de koop ontbinden. Het is daarom voor de verkoper verstandig om de koper – voor zover dat nog niet was gedaan – een bankgarantie of waarborgsom te laten stellen.
  7. Vergoeding
    Er kan een vergoeding voor het eerdere gebruik door de koper worden afgesproken. Deze wordt dan betaald bij de eigendomsoverdracht via de notaris.
    Bij deze vergoeding is nog een kanttekening te plaatsen: soms is er een koper die een beroep op huurbescherming doet als de koop niet doorgaat. Hij zou immers een woning gehuurd hebben tegen een vergoeding, en dat zou als huur kunnen kwalificeren?
    Een (weliswaar kort geding-)uitspraak van Hof Leeuwarden maakte echter korte metten met zo’n koper. Die uitspraak komt er op neer dat  het betalen van een geldbedrag is zo nauw verweven met de rest van de afspraken (de echte koop) dat het geen huur kan zijn. Als het al huur is, dan is het in ieder geval niets anders dan een kortlopende huur, waarop de huurbescherming niet van toepassing is. En anders is het wel onredelijk of onbillijk van de koper om zich op de huurbescherming te beroepen aangezien dat strijdig is met de verplichting van de verkoper om de woning vrij van huur op te leveren bij de notariële eigendomsoverdracht.
    Als je toch het zekere voor het onzekere wilt nemen, dan zorg je dat in de sleutelovereenkomst afspraken gemaakt worden over de korte duur van het gebruik en de verplichting van de koper om te ontruimen als de koper niet doorgaat, zoals ook in de uitspraak aangegeven, en op straffe van een flinke boete.

Waar zitten de gevaren bij een sleutelverklaring?

Overdrachtsbelasting

In het normale koop- en leveringssysteem vindt de levering plaats bij de notariële leveringsakte met gelijktijdige betaling van de koopsom. De koper verkrijgt hiermee op het moment van de ondertekening van de leveringsakte een (juridisch en economisch) belang bij de woning. Het feitelijk risico gaat dan ook over. Dit betekent dat de koper op dat moment overdrachtsbelasting verschuldigd is (2% bij een woning, zie daarover onder meer dit artikel).

Op grond van de koopovereenkomst heeft de koper recht op levering van de woning. Dat is niet genoeg voor de Belastingdienst om overdrachtsbelasting te kunnen heffen. Bij een sleuteloverdracht gaat echter ook het risico over (zie hiervoor punt 5). Dat is dus meer dan het recht op levering. Dit betekent dat een sleutelovereenkomst er toe zou kunnen leiden dat er sprake is van een verkrijging van ‘economische eigendom’ in de zin van Artikel 2 Wet op belastingen van rechtsverkeer, en wel voor de volledige waarde van de woning. Zie bijvoorbeeld dit besluit van de Staatssecretaris van Financiën.

De gevolgen van een economische eigendomsoverdracht zijn:

  • De verkoper moet binnen 2 weken na de sleuteloverdracht de economische eigendomsoverdracht melden bij de Belastingdienst. Die krijgt dan een aangifteformulier toegestuurd.
  • Van de economische eigendomsoverdracht moet binnen 1 maand na de sleuteloverdracht aangifte gedaan worden bij de Belastingdienst.
  • De overdrachtsbelasting moet dan binnen 1 maand na de sleuteloverdracht door de koper worden betaald.

Doe je geen aangifte, of betaal je te laat, dan kunnen de boetes flink oplopen.

Toestemming hypotheekbank van de verkoper

Als er op de woning nog een hypotheek zit, dan zal de bank toestemming moeten geven voor het in gebruik nemen van de woning door de koper. In de hypotheekakte staat namelijk dat voor het in gebruik geven of verhuren van de woning aan derden vooraf toestemming gevraagd moet worden. Als deze toestemming niet gevraagd wordt, zal de sanctie zijn dat de gehele lening in een keer door de bank opgeëist kan worden.

De koop gaat niet door

Stel dat na de sleuteloverdracht de koop toch niet doorgaat, omdat bijvoorbeeld de financiering van de koper niet rond komt. De verkoper zit dan met een woning die half opgeknapt/verbouwd is, en moet die woning weer opnieuw in de verkoop doen. Er zullen extra kosten gemaakt moeten worden om de woning weer verkoop-klaar te krijgen.

Conclusie

De conclusie van bovenstaand verhaal is dat er nogal wat risico’s aan de sleutelverklaring zitten. Het beste is om er niet aan te beginnen, en in plaats daarvan bijvoorbeeld de eigendomsoverdracht bij de notaris te vervroegen. Of dat kan, zal afhangen van de financiering van de koper, de royementstoezegging van de hypotheekbank van de verkoper, de agenda’s van alle betrokken partijen.

Tip van HWMocht vervroegen van de eigendomsoverdracht niet lukken en beide partijen willen toch tot een sleuteloverdracht overgaan, zorg dan in ieder geval voor een goede sleutelverklaring. Laat die opstellen door de betrokken makelaar of de notaris.

Print Friendly

HW

Ik ben kandidaat-notaris. Daarnaast ben ik actief op het gebied van de sport tennis en kook ik graag. Vastgoed en familierecht zijn mijn specialismen binnen het notariaat. Bij al deze zaken probeer ik Social Media in te zetten.

Geef een reactie

%d bloggers liken dit: