Hypotheekakte: wat staat er eigenlijk in?

hypotheekakteOnlangs hebben taalwetenschappers van de Universiteit Utrecht geconcludeerd dat de hypotheekakte een van de onbegrijpelijkste documenten op Nederlands taalgebied is. Daarom geef ik in dit artikel een korte uitleg van veelgebruikte termen en bepalingen in een hypotheekakte.

Als je bedenkt dat dit een van de meest voorkomende notariële akten is, zou juist die akte beter begrijpelijk geschreven moeten worden. Helaas heeft de notaris weinig tot geen invloed op de tekst, omdat de banken de inhoud van de hypotheekakte bepalen. Het is een sjabloon dat door de notaris ingevuld wordt voor jouw huis en jouw lening. Elke hypotheekakte komt evenwel inhoudelijk bijna altijd op hetzelfde neer.

Lening of krediet

Het gaat bij een hypotheek altijd om een geldbedrag dat bij een bank (of een particulier) wordt geleend. Deze overeenkomst wordt gesloten tussen de schuldenaar en de schuldeiser. De schuldenaar is de persoon die het geld leent en de schuldeiser is de persoon die het geld uitleent.
In een leningsovereenkomst staat onder andere hoeveel geld is geleend (dus een vast bedrag dat gelijk helemaal geleend wordt).
In een kredietovereenkomst staat onder andere hoeveel geld maximaal kan worden geleend (je krijgt meestal een nieuwe bankrekening waar je van kunt opnemen tot een maximumbedrag).
Ook zal in beide overeenkomsten staan wanneer het geleende bedrag moet zijn terugbetaald en hoeveel rente moet worden betaald.

De schuldeiser wil de zekerheid hebben dat het geleende geld door de schuldenaar op een zeker moment wordt terugbetaald. Die zekerheid kan aan de schuldeiser/bank worden gegeven door een hypotheek te vestigen op de woning van de schuldenaar. Dit gebeurt in een (hypotheek)akte bij de notaris. In de hypotheekakte staan de voorwaarden voor de zekerheid en soms ook de leningsvoorwaarden. Dit laatste hangt van welk bank het is. Sommige banken regelen de lenings- of kredietovereenkomst in losse (onderhandse) stukken en niet in de hypotheekakte zelf.

Termen die gebruikt worden in een hypotheekakte

Allereerst de betekenis van enkele termen die vaak voorkomen in een hypotheekakte:

  • schuldenaar/debiteur/geldnemer: degene die het geld van de bank leent. Als jij en je partner samen lenen, ben je beiden schuldenaar.
  • hoofdelijke schuldenaren: als je samen met je echtgenoot of partner het geld leent, ben je als hoofdelijke schuldenaren ieder apart verantwoordelijk voor de terugbetaling van het hele geleende bedrag.
  • hypotheekgever/onderzetter: degene die de woning (‘het onderpand’) in eigendom heeft en het hypotheekrecht aan de bank geeft als zekerheid voor de terugbetaling van het geleende bedrag.
  • hypotheekhouder of hypotheeknemer/geldgever/geldverstrekker: degene die aan jou geld leent en in ruil daarvoor een hypotheekrecht op je woning krijgt. Dit is de bank.
  • hypotheekrecht: het recht dat de bank heeft om je woning te verkopen als je je niet aan de gemaakte afspraken houdt, bijvoorbeeld door het niet (op tijd) betalen.
  • onderpand: de woning waarop het hypotheekrecht voor de bank wordt gevestigd.
  • executie/veiling: het onderpand wordt in het openbaar door de bank verkocht (geveild).

Het hypotheekrecht

De bank wil er zeker van zijn dat het geld dat je hebt geleend wordt terugbetaald. Deze zekerheid geef je met het hypotheekrecht. Dat betekent dat je jouw woning in onderpand geeft. De woning blijft jouw eigendom, maar door de hypotheek heeft de bank het recht om – als je je niet aan de afspraken houdt – je woning uiteindelijk op een veiling te verkopen. Met de veilingopbrengst wordt het geld dat je van de bank hebt geleend weer aan de bank terugbetaald. Voor de hypotheekakte zijn er twee (eigenlijk drie) varianten mogelijk:

Variant: vaste hypotheek

In deze hypotheekakte zijn de afspraken opgenomen die gaan over het geleende bedrag, ook wel de ‘hoofdsom’ genoemd.

Dit zijn afspraken als:

  • de door jou te betalen rente en hoe lang de rente vaststaat;
  • eventueel de door jou te betalen aflossing of premies voor een aan de hypotheek gekoppelde levensverzekering;
  • de looptijd van de lening;
  • wanneer de bank de lening kan opeisen, bijvoorbeeld bij jouw overlijden, echtscheiding of als je je woning verkoopt.

Variant: bankhypotheek

In deze hypotheekakte geef je hypotheek voor het geld dat je nu leent én voor schulden die je in de toekomst bij de bank hebt. Deze toekomstige schulden hoeven geen relatie te hebben met het huis; het kan bijvoorbeeld ook een krediet zijn voor de aanschaf van een auto. Ook voor deze schulden kan de bank gebruik maken van het hypotheekrecht en – als je die schulden niet terugbetaalt – je woning verkopen (of: veilen).

Combi-variant: vaste hypotheek met bankclausule

Daarnaast komt het ook regelmatig voor dat voor een specifieke lening hypotheek wordt verleend aan de bank (zodat de leningvoorwaarden ook in de hypotheekakte staan zoals bij een vaste hypotheek), maar dat er ook een zgn. ‘bankclausule’ in de akte staat (zoals bij een bankhypotheek). Er wordt dus nu voor een specifieke lening hypotheek verleend aan de bank, met extra zekerheid voor de bank voor als er bijgeleend wordt of andere schulden bij die bank zijn.

De laatste twee varianten komen het meeste voor bij officiële bankinstellingen. Een lening van een particuliere bank (een familielid bijvoorbeeld) zal meestal een vaste hypotheek zijn, zonder bankclausule.

De hypotheekbepalingen

Hierna volgt een toelichting op de belangrijkste bepalingen in de akte. Deze zijn gebaseerd op bepaalde wetsartikelen, zullen in elke hypotheekakte staan en bij elke bank (zelfs als de bank een particulier is).

1. Het bedrag van de hypotheek

Meestal wordt in de akte voor hetzelfde bedrag hypotheek gegeven aan de bank, als het bedrag dat je geleend hebt bij de bank. Dit wordt het ‘inschrijvingsbedrag’ of ‘hypotheekbedrag’ genoemd.

Variant: hogere inschrijvingsbedrag

Het bedrag dat in de hypotheekakte is vermeld, kan hoger zijn dan het bedrag dat je hebt geleend. Daarmee kun je in de toekomst eventueel meer geld van de bank lenen zonder dat je daarvoor een nieuwe hypotheekakte nodig hebt. Dan zal de eerder genoemde bankclausule in de hypotheekakte staan. Over de verhoging betaalt je nu geen rente. Of je in de toekomst daadwerkelijk een extra bedrag kunt lenen bij de bank, hangt uiteraard van de beoordeling van de bank op dat moment af.

Het bedrag van de hypotheek is vermeerderd met een percentage

Het bedrag dat in de hypotheekakte is vermeld, is verhoogd met een bedrag dat je niet hebt geleend. Dit is een percentage van het inschrijvingsbedrag dat varieert van 35% tot 60%. Over de verhoging betaal je geen rente. De reden voor het hogere bedrag is dat de bank bij een eventuele veiling van je woning allerlei kosten moet maken; onder meer veiling- en deurwaarderskosten. De bank wil niet alleen het bedrag dat je geleend hebt uit de veilingopbrengst halen, maar ook de gemaakte kosten en de achterstallige rente.

Voorbeeld:

Steven leent € 200.000 van de bank maar stopt op een bepaald moment met de maandelijkse betaling van de rente. De bank zal na verloop van tijd, als ze met Steven geen betalingsafspraken kan maken, de woning gaan veilen en zal daarbij kosten maken voor de deurwaarder en de veilingbijeenkomst. Dit loopt op tot een bedrag van € 10.000.

Steven heeft op dat moment meer schuldeisers, zoals de Belastingdienst en twee aannemers. De verkoop van de woning op de veiling brengt € 225.000 op.

Door het hypotheekrecht mag de bank als eerste uit de verkoopopbrengst de lening én de gemaakte kosten halen, dus € 210.000. Het restant wordt verdeeld tussen de overige schuldeisers. Als er nog wat overblijft, dan is dat voor Steven.

Zou de bank die verhoging niet in de akte opnemen, dan zou in dit voorbeeld de bank alleen € 200.000 uit de opbrengst mogen halen en moet ze met de andere schuldeisers het restant van de veilingopbrengst delen.

2. Bewijskracht bankadministratie

De administratie van de bank geeft volledig bewijs over de hoogte van de (restant)schuld. Als je van mening bent dat de schuld lager is dan de bank aangeeft, moet jij dit bewijzen.

3. Het huurbeding (artikel 3:264 Burgerlijk Wetboek)

In de hypotheekakte is een huurbeding opgenomen. Bij een veiling wil de bank een zo hoog mogelijke verkoopopbrengst behalen. Verhuring of verpachting leidt meestal tot een lagere verkoopopbrengst. Dit betekent dat je jouw woning alleen met toestemming van de bank mag verhuren of verpachten. Zelfs alleen het in gebruik geven van je woning aan iemand anders (bijv. een broer of zus), mag niet zonder toestemming van de bank.

4. Verbod tot verandering (artikel 3:265 Burgerlijk Wetboek)

Ook de ‘inrichting, gedaante en bestemming van het onderpand’ kunnen van invloed zijn op een eventuele door de bank te behalen verkoopopbrengst op een veiling. De bank wil niet dat je je woning verandert waardoor de verkoopopbrengst op een veiling lager wordt.

In de hypotheekakte is daarom opgenomen dat je toestemming aan de bank moet vragen voor veranderingen van inrichting en gedaante of bestemming. Hiermee wordt niet bedoeld dat je je woning niet mag schilderen, of dat je geen nieuwe meubels mag kopen. Een nieuwe keuken plaatsen of de badkamer veranderen is in de meeste gevallen ook geen probleem. Wel zal toestemming van de bank nodig zijn als je bijvoorbeeld van de woning een kantoor wilt maken.

Het is overigens verstandig om bij de bank na te vragen welke veranderingen aan je woning onder het verbod vallen.

5. Beheer en ontruiming door de bank (artikel 3:267 Burgerlijk Wetboek)

De bank mag de woning in beheer nemen als je je woning verwaarloost en/of de afspraken met de bank niet nakomt. Daarnaast mag de bank de woning ontruimen in verband met de verkoop op de veiling.

6. Pandrecht

In de hypotheekakte zijn verschillende pandrechten voor de bank gevestigd. De belangrijkste zijn de volgende.

  • Roerende zaken
    Aan of in jouw woning kunnen zaken zijn bevestigd, zoals rolluiken of zonneschermen. Deze zaken zijn gemakkelijk los te schroeven. Als het tot een veiling komt, wil de bank een complete woning te koop kunnen aanbieden. Het pandrecht voorkomt dat je in het zicht van de veiling deze zaken van de woning verwijdert.
  • Verzekeringen
    Heb je een levensverzekering of een overlijdensrisicoverzekering afgesloten? De bank vraagt vaak een recht op de uitkering uit deze verzekering om er zeker van te zijn dat je het bedrag gebruikt voor de aflossing van de lening.
    Omdat de levensverzekering ook tot uitkering komt als je overlijdt, is het verstandig advies van de notaris te vragen over de gevolgen hiervan voor jouw erfenis. Het is namelijk belangrijk om de levensverzekering, de rechten van de bank en je eventuele testament op elkaar af te stemmen.

7. Algemene voorwaarden

Zowel bij de leningovereenkomst als bij de hypotheekverlening wordt een aantal zaken geregeld in de ‘algemene voorwaarden’. Je krijgt deze algemene voorwaarden van de bank. Het is belangrijk deze algemene voorwaarden door te lezen. De bank stelt namelijk dat deze deel uitmaken van de hypotheekakte.

8. Tweede hypotheek?

Als er meer hypotheken zijn, heeft de eerste hypotheek ‘eerste rang’. Bij een veiling mag de bank met het eerste hypotheekrecht als eerste het verschuldigde uit de opbrengst halen. In hypotheekakten of algemene voorwaarden van banken staat vaak opgenomen dat je niet zonder toestemming van de bank andere hypotheken (bij andere banken) mag aangaan. Dit geldt ook voor het verlenen van bijvoorbeeld een vruchtgebruik op je woning of een erfdienstbaarheid ten behoeve van het buurperceel. In dat geval moet je (vooraf) toestemming vragen aan de bank.

9. Andere bepalingen in de hypotheekakte

In de meeste hypotheekakten zal ook staan dat je de woning regelmatig moet onderhouden en goed moet verzekeren tegen (brand)schade.

Wat als je je niet aan de afspraken houdt?

Als je je niet houdt aan de afspraken met de bank, bijvoorbeeld aan het huurbeding, dan zal er vaak in de hypotheekakte of de algemene voorwaarden van de bank staan dat de lening direct opeisbaar is. Je zult dan dus direct het geleende geld moeten terugbetalen. Dat zal meestal niet lukken, zodat de bank dan de woning kan gaan veilen.

Einde hypotheek

Bij verkoop van de woning eindigt het hypotheekrecht. In ruil daarvoor krijgt de bank (een deel van) de verkoopopbrengst; daarmee los je de lening af. Als de lening niet helemaal kan worden afgelost uit de verkoopopbrengst, eindigt het hypotheekrecht, maar ben je nog wel verplicht de lening terug te betalen aan de bank.

De hypotheekakte is ingeschreven bij het kadaster en moet bij het einde daarvan door de notaris worden uitgeschreven. De kosten hiervan zijn voor jouw rekening; dit staat in de wet.

Vraagt de bank om een verkoopvolmacht?Tip van HW

Heb je betalingsproblemen en heeft jouw bank gevraagd om een (onherroepelijke) verkoopvolmacht? Lees dan eens dit artikel.

Print Friendly, PDF & Email

HW

Ik ben kandidaat-notaris. Daarnaast ben ik actief op het gebied van de sport tennis en kook ik graag. Vastgoed en familierecht zijn mijn specialismen binnen het notariaat. Bij al deze zaken probeer ik Social Media in te zetten.

Geef een reactie

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.

%d bloggers liken dit: