Vastgoed

Hieronder kun je een serie veelgestelde vragen (en antwoorden!) vinden over vastgoed en de notaris.

Heb je zelf een vraag? Vul dan het contactformulier in en ik probeer je vraag zo snel mogelijk te beantwoorden. Jouw vraag en mijn antwoord zullen dan hieronder toegevoegd worden.

  • Is een koopakte verplicht bij het kopen van een woning?

    Ja, als de koper een consument is. Op 1 september 2003 is de ‘Wet betreffende de aanvulling van titel 7.1 en 7.12 (koop van onroerende zaken en aanneming van werk)’ in werking getreden. Als er sprake is van een consument/koper van een woning, dan geldt sinds die datum:

    • dat de koopovereenkomst schriftelijk dient te worden aangegaan; en
    • dat de koper drie dagen bedenktijd heeft.

    Dit betekent dat er zonder een schriftelijke koopakte geen koopovereenkomst is.

    In de genoemde wet is ook de mogelijkheid opgenomen van inschrijving door de notaris van een koopovereenkomst bij het Kadaster. Dit biedt de koper zes maanden bescherming tegen bijvoorbeeld faillissement van de verkoper of als er beslag op het pand gelegd wordt. Dit laatste punt geldt overigens voor alle soorten koop, ook als het geen woning betreft.

    Wat is een woning?

    Hiermee wordt bedoeld een gebouw of een gedeelte daarvan dat dient tot woondoeleinden. De feitelijke situatie ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst is maatgevend. Onder dit begrip valt ook de tweede woning (de vakantiewoning, de recreatiewoning).

    De woonboot, de woonwagen en de woonkeet vallen er niet onder, omdat deze niet onroerend zijn. Een sta-caravan zou er mogelijk wel onder kunnen vallen, mits is voldaan aan een aantal voorwaarden voor het zijn van onroerend .

    Onder het begrip woning valt evenmin een studentenhuis aangeschaft voor een studerend kind, een woonwinkelhuis, een praktijkpand dat voor het merendeel als praktijkruimte wordt gebruikt, en een bedrijfsruimte die de koper als woning wil gebruiken dan wel tot woning wil verbouwen.

    Wanneer is sprake van een consument-koper?

    Onder consument wordt verstaan een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf oftewel de overeenkomst niet sluit in zijn beroep of bedrijf.

    Wanneer is sprake van een tussen partijen opgemaakte koopakte?

    De koopovereenkomst moet ten minste bevatten de persoonsgegevens van de verkoper en de koper, het object en de prijs. Zaken als leveringstermijn, hoegrootheid perceel, kosten koper of vrij op naam, verdeling koopprijs over roerende en onroerende zaken zijn geen kernbepalingen die in de overeenkomst moeten staan, al worden zij meestal wel vermeld. Hetzelfde geldt voor de ontbindende voorwaarden betreffende de financiering en huisvestingsvergunning, voor de publiekrechtelijke beperkingen, voor de bouwtechnische toestand etc.

    Ik moet voor legalisatie van mijn handtekening naar de notaris. Wat is dat?

    Wat is legalisatie van je handtekening door de notaris?

    Je hebt een brief of e-mail gekregen met daarbij een verklaring of volmacht. In die brief word je gevraagd om je handtekening onder de verklaring/volmacht te laten ‘legaliseren’ door een notaris. Hieronder wordt een toelichting op deze legalisatie gegeven.

    Waarom een legalisatie van uw handtekening?

    Door een volmacht te ondertekenen geef je iemand anders de bevoegdheid om namens jou te handelen. Hieronder volgen twee voorbeelden daarvan:

    • Verkoop en levering van een woning: je geeft een medewerker van het notariskantoor de bevoegdheid om namens jou je verkochte woning in eigendom over te dragen. De medewerker ondertekent dan op de daarvoor afgesproken datum namens jou de akte van levering.
    • Afwikkeling van een nalatenschap: je geeft een mede-erfgenaam de bevoegdheid om mede namens jou te beschikken over de tegoeden bij de bank die (mede) op naam van de overledene staan.

    De notaris moet zeker weten dat jij zelf de verklaring/volmacht hebt ondertekend en niet iemand anders. Het gaat hier om rechtszekerheid. De notaris garandeert aan zijn cliënten, maar ook aan anderen (denk aan de bank in het hierboven gegeven voorbeeld), een zo groot mogelijke rechtszekerheid. Hij is aansprakelijk voor de eventuele schade van zijn cliënten, of anderen, als hij zich daarbij niet genoeg heeft ingespannen.

    De notarissen in Nederland hebben daarom met elkaar afgesproken dat zij op verzoek van een collega-notaris een handtekening legaliseren. Dit betekent dat de “legaliserende” notaris vaststelt, dat jij inderdaad zelf de volmacht ondertekent. Hij verklaart op de verklaring/volmacht dat het jouw handtekening is die op de volmacht staat. Ook vermeldt hij op welke datum je hebt getekend.

    Waar vindt een legalisatie plaats?

    Iedere notaris in Nederland kan uw handtekening legaliseren. De legalisatie kan dus plaatsvinden bij het betreffende notariskantoor. Dat heeft als voordelen dat het kosteloos is en dat je op hetzelfde moment ook met eventuele vragen over het dossier terecht kunt. Woon je niet in de buurt van dat notariskantoor, dan ligt het voor de hand dat je naar een notaris in jouw omgeving gaat.

    Een notaris mag kosten in rekening brengen voor een legalisatie. Dit ligt meestal tussen de € 25,- en € 75,- per legalisatie.

    Hoe vindt een legalisatie plaats?

    Om je handtekening te laten legaliseren neem je contact op met het kantoor van de door jou gekozen notaris (je vindt adres en telefoonnummer van alle notarissen in Nederland op de website: www.notaris.nl).

    Je neemt de verklaring/volmacht én een geldig (dat wil zeggen: niet verlopen) identiteitsbewijs mee. De volgende identiteitsbewijzen worden geaccepteerd: een paspoort, rijbewijs en een Nederlandse identiteitskaart.

    In het bijzijn van de notaris, of een medewerker van het notariskantoor, plaats je jouw handtekening onder de verklaring/volmacht. Je ondertekent de verklaring/volmacht dus niet van tevoren.

    De notaris ondertekent daarna de legalisatieverklaring onder jouw handtekening. Daarmee is de legalisatie voltooid.

    Na de legalisatie stuur je de volmacht, samen met een kopie van je identiteitsbewijs, naar het betreffende notariskantoor terug. Sommige legaliserende notariskantoren verzorgen dit ook bij een legalisatie.

    Moet je de verklaring/volmacht ondertekenen?

    Het spreekt vanzelf dat je de verklaring/volmacht alleen ondertekent als je het eens bent met de inhoud ervan. Als dat niet zo is, moet je dat laten weten aan de behandelaar van het dossier bij het betreffende notariskantoor.

     

    Wat is een levenstestament?

    Wat is een levenstestament?

    Een levenstestament is een document waarin je een aantal zaken vastlegt voor het geval er tijdens je leven iets gebeurt waardoor je zelf niet meer kunt handelen. Bijvoorbeeld als je zelf door een ongeluk of door ziekte niet meer in staat bent om belangrijke zaken – privé of zakelijk – te regelen. Ook als je bepaalde zaken niet zelf meer wilt regelen en het prettiger vindt dat een ander dat voor jou doet. In al deze situaties is het van belang om te weten wat je wensen zijn. Een levenstestament is een testament dat werkt tijdens leven.

    Wat is het verschil met een gewoon testament?

    In een gewoon testament leg je vast wat er ná je overlijden met je nalatenschap moet gebeuren. In een testament regel je onder meer aan wie je wat wilt nalaten, het benoemen van een voogd, een bewindvoerder of een executeur. Een testament werkt pas na overlijden.

    Waar bestaat een levenstestament uit?

    Een levenstestament bestaat uit:

    • één of meer volmachten;
    • wensen ten aanzien van (medische) verzorging (behandelgebod, behandelverbod, euthanasieverklaring, donorcodicil);
    • bijlagen (overzicht van je bankrekeningen, (digitale) codes en wachtwoorden, verzekeringen, kunstverzamelingen en dergelijke; of, waar je deze overzichten bewaart).

    Wat kan in een levenstestament worden geregeld?

    In een levenstestament kan worden vastgelegd wat in jouw specifieke situatie van belang is. Je kunt je wensen vastleggen ten aanzien van onder meer:

    • je financiën, onderneming, woning en andere onroerende zaken;
    • schenkingen, of je deze wilt (blijven) doen en zo ja, onder welke voorwaarden;
    • het geven van toestemming voor het al dan niet mogen verrichten van medische handelingen;
    • de benoeming van een mentor of een bewindvoerder over je vermogen;
    • praktische zaken voor na overlijden (begrafenis of crematie).

    Voor wie is een levenstestament van belang?

    Het is in de eerste plaats voor jezelf van belang vast te leggen wat je wensen en verzoeken zijn in het geval je deze niet (meer) naar voren kunt brengen. Maar het is ook voor iedereen die voor je zorgt of zakelijk met je samenwerkt van belang om te weten wat je wensen zijn. Dit geldt zowel voor je (zakelijke) partner, je kinderen en naaste familie, als ook voor zorghulpverleners.

    Een voorbeeld:

    Als er een bewind over uw vermogen is aangevraagd, is het levenstestament voor de bewindvoerder en de kantonrechter een belangrijke hulp als er besloten moet worden over de verkoop van je huis of het doen van schenkingen aan je kinderen of kleinkinderen.

    Hoe wordt een levenstestament vastgelegd?

    Een levenstestament wordt (zoals een gewoon testament) vastgelegd in een notariële akte. Dat betekent dus, dat de notaris je over de mogelijkheden informeert en met zijn professionele kennis en ervaring raad geeft bij het opstellen van een levenstestament. Sommige handelingen, waarvoor in een levenstestament volmacht wordt gegeven, kunnen overigens alleen bij volmacht als deze notarieel zijn vastgelegd (bijvoorbeeld om een hypotheek af te sluiten).

    Verder heeft een notariële akte bewijskracht en is vergelijkbaar met een vonnis van de rechter. Dat geldt dus ook voor (één of meer volmachten in) een notarieel levenstestament.

    En, omdat het levenstestament notarieel wordt vastgelegd, is het voor iedereen een bewijs dat je op dat moment wilsbekwaam was. Je was in staat om je wensen kenbaar te maken en om de gevolgen daarvan te overzien. De notaris heeft zich daarvan moeten overtuigen.

    Wie bewaart het levenstestament?

    Het levenstestament wordt bij de notaris in de kluis bewaard en de notaris geeft een origineel gewaarmerkt afschrift van de notariële akte.

    Wie hebben inzage in het levenstestament?

    Het levenstestament moet tijdens je leven door bepaalde personen kunnen worden geraadpleegd. Dat geldt niet alleen voor jezelf als volmachtgever, maar ook voor de gevolmachtigde(n) en na overlijden voor de erfgenamen, een bewindvoerder, een executeur. Je kunt in de akte vastleggen wie een afschrift of een uittreksel van (de volmacht(en) uit) je levenstestament mag hebben.

    Als een arts of een kantonrechter informatie uit een levenstestament nodig heeft of wil weten of er een levenstestament is, dan kan hij je notaris raadplegen.

    Herroepen?

    Je kunt het levenstestament op ieder moment herroepen of wijzigen door een nieuwe notariële akte. Je kunt het levenstestament niet zomaar, zoals bij een codicil, thuis verscheuren.

     

    Hoe haal je jezelf als kind uit het testament van je ouders?

    Deze vraag kreeg ik onlangs van Martijn (=fictieve naam). Het is een vraag die met enige regelmaat gesteld wordt. ‘Ik wil geen erfgenaam van mijn ouders zijn, vanwege de slechte verstandhouding, maar hoe haal ik mezelf uit hun testament?‘.

    Antwoord

    Het antwoord luidt dat je dit zelf niet kunt regelen. Je ouders bepalen in hun testament (als dat er tenminste is), wie hun erfgenamen wel of niet zijn. Het is hun persoonlijke, uiterste wilsbeschikking waarin zij aangeven wat er met hun nalatenschap gebeurt. Beide ouders kunnen daar zelfs verschillend over denken en verschillende testamenten maken. Het is dus ook geen ‘contract’ wat je als ouders met elkaar afsluit.

    Het testament van je ouders wordt pas openbaar bij hun overlijden. Dan weet je ook of dat het laatste testament was. De notaris zal dat controleren bij het opmaken van de verklaring van erfrecht.

    Wat kun je dan wel doen om geen erfgenaam te zijn?

    Je zult allereerst moeten wachten tot het overlijden van je ouders. Dan pas wordt bekend wie de erfgenamen zijn (via het testament dan wel via de wet), en of je daar bij zit.

    Mocht je wel erfgenaam zijn, maar je wilt dat niet, dan kun je de nalatenschap verwerpen. Dit houdt in dat je geen erfgenaam meer bent en dus ook geen aanspraak kunt maken op de nalatenschap. Dus ook geen recht op foto’s, spullen, etc.

    Hoe verwerp je de nalatenschap?

    Dit doe je door de Rechtbank een akte van verwerping op te laten maken. Hieraan zijn wel griffierechten verbonden (momenteel € 114,00). De notaris stelt hier meestal een volmacht voor op die je moet ondertekenen, en de notaris zorgt dat de akte bij de Rechtbank gemaakt wordt. Uiteraard zal de notaris hier zelf ook een nota (naast die griffierechten) voor sturen. Informeer dus vooraf naar de kosten.

    Let op als je zelf ook kinderen hebt!

    Als je de nalatenschap van je ouders verwerpt, kan het zo zijn dat je kind(eren) voor jou in de plaats komen (zgn. ‘plaatsvervulling’). Die zullen vervolgens dan ook de nalatenschap moeten verwerpen. Als de (klein)kinderen echter minderjarig zijn, dan heb je evenwel toestemming van de kantonrechter nodig voor verwerping. Indien het saldo van de nalatenschap positief is, dan zal de kantonrechter die toestemming niet snel geven.

    Voor meer informatie wend je je na het overlijden tot de notaris die de nalatenschap in behandeling heeft. Je kunt natuurlijk dan ook een eigen (partij)notaris inschakelen.

    WOZ Waarde bouwkavel: Hoe wordt deze bepaald?

    Vraag:

    Binnenkort kom ik in het bezit van een bouwkavel met bouwbestemming erop van 1 of 2-onder-1-kap.

    Als je een huis bezit dan heb je te maken met WOZ waarde!

    Wat staat me te wachten als ik die kavel in mijn bezit heb,krijg ik daar dan ook een soort van WOZ waarde bepaling overeen, waar ik over moet gaan betalen?

    Antwoord:

    Ook onbebouwde grond die bestemd is voor de bouw van een woning valt onder de Wet Waardering Onroerende Zaken (Wet WOZ). Voor de waardevaststelling van een bouwkavel wordt gekeken naar:

    1. de grondwaarde
      Gekeken wordt naar de oppervlakte en de waarde per vierkante meter
    2. de stichtingskosten van de woning
      Gekeken wordt naar de geobjectiveerde stichtingskosten, dat wil zeggen dat landelijke kengetallen worden gebruikt om te betalen wat het kost om deze woning te bouwen
    3. het voortgangspercentage van de bouw
      Per 1 januari van het betreffende jaar wordt bekeken hoe ver de bouw is.Bij woningen wordt uitgegaan van gestandaardiseerde voortgangs­percentages die zijn afgeleid van de standaard termijnregeling die bij veel koop-/aannemingsovereenkomsten wordt gebruikt. Daarbij worden de volgende bouwstadia onderscheiden:

        voortgangspercentage
        appartement eengezinswoning
      ruwe laagste vloer complex gereed

      10%

      ruwe begane grondvloer gereed

      20%

      ruwe vloer appartement gereed

      25%

      alle ruwe verdiepingsvloeren gereed

      40%

      dak (complex) waterdicht

      60%

      60%

       

    Voor een uitgebreidere toelichting op deze methodiek zie Publicatie: Waarderingsinstructie 2011: proces waardering van objecten in aanbouw.

    Wie moet de uitvaartkosten betalen?

    Vraag:

    Een veelvoorkomende vraag is wie de uitvaartkosten moet betalen. Met name als er niet genoeg in de erfenis is om de uitvaart te betalen? Moet je bijvoorbeeld als kind altijd de uitvaartkosten van je ouders betalen?

    Antwoord:

    Het hangt er allereerst vanaf wie de opdrachtgever van de uitvaart is. Verder ga ik er vanuit dat er geen uitvaartverzekering is, of dat de uitkering daarvan niet voldoende is om alle uitvaartkosten te betalen.

    Familie is opdrachtgever

    Als de familie (partner, kinderen, ouders, broers/zusters, etc) of anderen (buurman, vriend, etc) opdracht voor de uitvaart geven, dan zullen zij ook de uitvaartkosten moeten betalen. Zij zijn immers de opdrachtgever van de uitvaartondernemer.

    Wel zullen zij de kosten kunnen verhalen op de nalatenschap en daarmee op de erfgenamen. Meestal zijn de opdrachtgevers ook de erfgenamen. Let wel, als de erfenis niet voldoende is om de opdrachtgever te kunnen terugbetalen, en de erfgenamen hebben beneficiair aanvaard, dan zal de opdrachtgever het restant zelf moeten betalen.

    Gemeente is opdrachtgever

    In sommige gevallen is er geen familie of een ander die de uitvaart wil verzorgen. In dat geval is de Gemeente (burgemeester) op grond van de Wet op de lijkbezorging verplicht om dat wel te doen.

    De Gemeente kan – “voor zover de kosten niet worden gedekt door de bij de lijken gevonden, niet klaarblijkelijk aan anderen toebehorende goederen of gelden” – vervolgens die kosten verhalen op:

    1. de nalatenschap (lees: de erfgenamen), en voor zover dat niet toereikend is:
    2. de bloed- en aanverwanten die tot levensonderhoud van de overledene verplicht zouden zijn geweest volgens de artikelen 392-396 van Boek I van het Burgerlijk Wetboek, dat zijn:
      1. de echtgenoot/geregistreerd partner van de overledene;
      2. de ex-echtgenoot/ex-geregistreerd partner van de overledene, voor zover deze onderhoudsplichtig was ten opzichte van de overledene;
      3. de ouders;
      4. de kinderen;
      5. behuwdkinderen (schoonkinderen);
      6. schoonouders;
      7. stiefouders;
      8. de verwekker van het overleden kind dat alleen een moeder heeft;
      9. de man die als levensgezel van de moeder (van het overleden kind) ingestemd heeft met een daad die de verwekking van het kind tot gevolg kan hebben gehad;
    3. de reder (de zeewerkgever), indien en voor zover kosten van de lijkbezorging op grond van artikel 416 Wetboek van Koophandel voor diens rekening komen.
    Conclusie:

    Als kind ben je verplicht de uitvaartkosten van je ouders terug te betalen aan de Gemeente, ook al ben je geen erfgenaam. Dit geldt zelfs als je al jaren geen contact meer met je ouders had.

    NB: In de genoemde wetsartikelen staan nog enkele uitzonderingen/beperkingen vermeld die ik hier onbesproken laat.