Hoe raak ik mijn NHG-schuld (niet) kwijt na een executieveiling?

Vandaag heb ik twee nieuwsberichten over de Nationale Hypotheek Garantie.

(1) De Raad van State en de Rechtbank Rotterdam hebben onlangs elk een uitspraak gedaan over kwijtschelding van de (restant-)schuld na een executieveiling. Op de betreffende hypotheken was Nationale Hypotheek Garantie (NHG) van toepassing. In beide gevallen werd de schuld niet kwijtgescholden.

(2) Verder is er afgelopen kwartaal meer beroep op NHG gedaan dan in 2011. Dit komt vooral door echtscheidingen.

Wat is NHG?

Voor meer informatie over NHG en de voorwaarden daarvoor verwijs ik naar www.nhg.nl. Op die website staat de volgende definitie van NHG:

De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is de naam van de garantie die u kunt krijgen als u een lening afsluit voor het kopen of verbouwen van een woning.

Als u een hypotheek afsluit maakt u samen met de geldverstrekker afspraken over de betaling van uw hypotheeklasten. Er kunnen zich echter situaties in uw leven voordoen waardoor het aflossen van de hypotheek tijdelijk geheel of gedeeltelijk niet meer mogelijk is. U kunt dan in aanmerking komen voor de Woonlastenfaciliteit waarmee u in staat wordt gesteld een moeilijke periode te overbruggen zodat u in uw woning kunt blijven wonen. Klik hier voor meer informatie over de Woonlastenfaciliteit.

Indien uw betalingsproblemen niet van tijdelijke aard zijn, kan het zijn dat u in zo’n geval uw woning moet verkopen en dat de opbrengst van uw woning lager is dan het bedrag dat u nog moet terugbetalen. Er ontstaat dan een restantschuld. Het Waarborgfonds betaalt deze restantschuld aan de geldverstrekker. Wanneer u geen schuld heeft aan de gedwongen verkoop, bijvoorbeeld als uw inkomen daalt door werkloosheid of arbeidsongeschiktheid of als een van beide inkomens wegvalt door bijvoorbeeld scheiding, kan het Waarborgfonds u dit bedrag kwijtschelden en hoeft u dit bedrag dus niet meer terug te betalen. Voorwaarde hiervoor is dat u heeft meegeholpen de restantschuld zoveel mogelijk te beperken. Dit houdt bijvoorbeeld in dat als u betalingsachterstanden heeft, u contact opneemt met de bank om te bekijken hoe u deze achterstand kunt inlopen.

(1) Kwijtschelding restschuld na executieveiling met Nationale Hypotheek Garantie?

Zaak 1 (Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State 28 maart 2012, nr 201110857/1/A2 (LJN BW0139))

In deze zaak kon de eigenaar van een pand zijn hypotheek niet meer betalen, laten we hem Koos noemen. Gevolg was dat de bank zijn huis ging veilen. Alleen kon uit de veilingopbrengst (gemiddeld 70% van de waarde) niet de gehele schuld aan de bank afgelost worden. Hij bleef dus met een restschuld zitten. Op zijn hypotheek was NHG van toepassing, zodat de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (SWEW) zijn restschuld aan de bank heeft betaald. Uiteraard heeft deze stichting vervolgens een (‘regres’)vordering op Koos.

Uit de bovenstaande definitie van NHG kun afleiden dat deze schuld aan de SWEW soms kwijtgescholden wordt. In dit geval kreeg Koos zijn schuld niet kwijtgescholden, omdat hij niet zijn volledige medewerking heeft verleend om tot een zo goed mogelijke terugbetaling van de lening te geraken. SWEW noemt als reden daarvoor dat door achterstallig onderhoud de waarde van de woning is gedaald en dat Koos een hennepkwekerij heeft gehouden waardoor onder meer beslag is gelegd op de woning.

Uit een door SWEW overgelegd taxatierapport blijkt dat de woning een onderhandse verkoopwaarde
had van € 147.000 en dat vergelijkbare huizen een verkoopwaarde van € 170.000 hadden.
Het verschil in waarde wordt veroorzaakt door waterschade aan vloeren, plafonds en wanden.

Doordat de waarde van de woning door handelen of nalatigheid van Koos is afgenomen, heeft zij bij verkoop niet voldoende opgebracht om de lening zoveel als mogelijk terug te betalen.

Motto van deze uitspraak: begin geen hennepkwekerij in je huis en zorg dat je je huis netjes onderhoudt.

Zaak 2 (Rechtbank Rotterdam 5 januari 2012, nr AWB 11/2442 BESLU – T2 (LJN BV3068))

In dit geval is de woning van Max en Vera door de bank via een executieveiling verkocht. Omdat de opbrengst onvoldoende was om de volledige hypotheekschuld af te lossen, heeft SWEW de restantschuld jegens de bank voldaan. Vervolgens is (alleen) Vera door SWEW aangesproken voor de restschuld van ruim € 28.000. Ook hier stelt SWEW dat er onvoldoende is gedaan door Vera om veiling te voorkomen. Hierdoor heeft Vera niet voldaan aan voorwaarden voor kwijtschelding.

De Rechtbank geeft SWEW gelijk. Vera heeft niet kunnen aantonen dat zij een makelaar heeft ingeschakeld die aantoonbaar moeite heeft gedaan om de woning te verkopen. Hierdoor heeft V niet voldaan aan haar plicht tot volledige medewerking. Vera probeert er nog een draai aan te geven dat Max medeverantwoordelijk is voor de situatie en dat het niet redelijk is dat het gehele bedrag op haar wordt verhaald. De Rechtbank verwerpt dit betoog, omdat Vera hoofdelijk aansprakelijk naast Max is, ondanks de medeverantwoordelijkheid van Max. Zij kan dus ook voor het gehele bedrag aangesproken worden.

Motto van de uitspraak: schakel een makelaar in voor de verkoop!

(2) Vaker beroep op NHG (nieuwsbericht KNB d.d 4 april 2012)

Er is het afgelopen kwartaal vaker een beroep gedaan op de borgstelling van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) dan in dezelfde periode in 2011. In totaal hebben 765 huishoudens van de borgstelling gebruik gemaakt vanwege een gedwongen verkoop met verlies. Vorig jaar waren dit er 491. Dit meldt de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen in de kwartaalcijfers.

De toename komt, volgens de stichting, door meer verliesgevende huizenverkopen vanwege echtscheidingen. Het gaat vooral om huishoudens waarin geen van beide partners afzonderlijk de woonlasten kan betalen. Door de prijsdaling van woningen leidt een gedwongen verkoop steeds vaker tot verlies.

Hoog niveau

Het aantal nieuwe garanties is in het eerste kwartaal van 2012 afgenomen. In totaal zijn er 28.900 leningen met NHG verstrekt. In dezelfde periode vorig jaar waren dit er 37.800. Volgens de stichting is het aantal weliswaar fors minder, maar nog wel op een hoog niveau. Ruim 80 procent van de kopers die in aanmerking komt voor de garantie, doet dit ook.